II.- La explotación integral de estos puertos puede realizarse por parte de empresarios particulares previa concesión administrativa efectuada por la Administración competente, y dentro del objeto especialmente amparado por esta concesión puede encontrarse la posibilidad de la construcción de edificaciones, o incluso, del propio puerto deportivo.

Así pues es el propio pliego concesional el que otorga a las sociedades concesionarias la posibilidad, y en ocasiones, el deber, de efectuar construcciones en el espacio físico de la concesión, incluyendo la posibilidad de realizar edificaciones en parte de la zona de servicio del puerto.

III.- Consecuentemente, entre las actividades económicas que realizan los empresarios concesionarios de un puerto deportivo, amparados en su concesión administrativa, estarán las propias de un genuino promotor inmobiliario, ya que construyen bienes inmuebles, esencialmente, atraques en el mar y edificaciones en la zona de servicios, bien para su uso directo, o bien para la venta o arrendamiento del correspondiente derecho real administrativo, siempre con el límite temporal de la vigencia de la concesión y aunque dichas construcciones se integren en el dominio público.

IV.- Pese a todo lo anterior, los Ayuntamientos de los municipios en los que se asientan los puertos deportivos y turísticos exigen de las sociedades concesionarias de los mismos, para la edificación de las construcciones a que antes nos referíamos, la obtención de licencias urbanísticas municipales, de obras, de apertura, etc.

Dicha exigencia de licencias implica la posibilidad de que éstas sean denegadas por las entidades locales a quienes corresponde su otorgamiento, bien porque las construcciones de que se trate no estén previstas en el planeamiento urbanístico que resulte de aplicación, bien porque las citadas edificaciones y obras no resultan conformes con el plan vigente.

Aceptando el citado requerimiento, se cumplió manifestar la opinión en Derecho constitutiva del siguiente:

Su otorgamiento o denegación corresponde a los Ayuntamientos y tiene carácter reglado, puesto que sólo puede depender de la conformidad o no del acto proyectado con la normativa y planeamiento aplicables.

Respecto al procedimiento a seguir para su otorgamiento, el artículo 242-5 del vigente Texto Refundido de la Ley del Suelo, RDL 1/1992, de 26 de junio, señala que “se ajustará a lo prevenido en la legislación de Régimen Local que resulte aplicable”, lo cual supone la remisión al artículo 9 del Reglamento de Servicios de la Corporaciones Locales, sin perjuicio de los informes previos que, para ciertos supuestos, exigen las legislaciones específicas de tales supuestos especiales.

Segundo.- Los actos sujetos a la obtención de Licencia Urbanística vienen regulados en el artículo 242-2 del Texto Refundido citado, el cual contiene una relación no exhaustiva de supuestos concretos precisados de licencia, entre los que se encuentran: “parcelaciones urbanas, movimientos de tierra, obras de nueva planta, modificación de estructura o aspecto exterior de las edificaciones existentes, la primera utilización de los edificios y la modificación del uso de los mismos, la demolición de construcciones, la colocación de carteles de propaganda visibles desde la vía pública”, completándose la relación transcrita “con los demás actos que señalaren los Planes” y siendo desarrollada por el artículo 1 del Reglamento de Disciplina Urbanística.

Así pues, los actos urbanísticos realizados por las empresas concesionarias de puertos deportivos y turísticos quedarían, en principio, objetivamente sometidos a la obtención de la preceptiva licencia municipal, salvo que, por el carácter de concesionarias de un servicio público, de las Sociedades que nos ocupan, dicha obligación quedara exceptuada.

Tercero.- Sin embargo, la necesidad de obtención de licencia municipal para la realización de determinados actos urbanísticos no sólo no es incompatible con la titularidad de una concesión administrativa, sino que, por el contrario, esta situación está prevista expresamente en la Ley.

En este sentido, el artículo 242-2 del Texto Refundido de la Ley del Suelo señala que “cuando los actos de edificación y uso del suelo se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público”.

Asimismo, el artículo 2.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística señala que “1.- cuando los actos de edificación y uso del suelo y aquellos otros previstos en este Reglamento se realizaren por particulares en terrenos de dominio público, se exigirá también licencia, sin perjuicio de las autorizaciones o concesiones que sea pertinente otorgar por parte del ente titular del dominio público. 2.- La falta de autorización o concesión o su denegación impedirá al particular obtener la licencia y al órgano competente otorgarla.”

En este mismo sentido, el artículo 44.1 de la Ley de Costas, Ley 22/88 de 28 de julio, establece respecto a los proyectos de ocupación o utilización del dominio público marítimo terrestre que “se formularán conforme al planeamiento que en su caso desarrollen, y con sujeción a las normas generales, específicas y técnicas que apruebe la Administración competente en función del tipo de obra y de su emplazamiento”, señalando la Sentencia del TC de 4 de julio de 1991 que el precepto transcrito, no puede interpretarse en el sentido de que libera a las obras de los planes urbanísticos y territoriales que pudieran estar en vigor sobre la franja litoral correspondiente, sino que “la sujeción al planeamiento ... no queda exceptuada por lo dispuesto en el artículo 44.1 de la Ley de Costas”.

E igualmente, el artículo 65 de la misma norma establece, respecto a las concesiones, que su otorgamiento “... no exime a su titular de la obtención de las concesiones y autorizaciones que sean exigibles por otras Administraciones Públicas en virtud de sus competencias ...”; señalando la Disposición Adicional 5ª.2 que “las autorizaciones y concesiones obtenidas según esta Ley no eximen a sus titulares de obtener las licencias, permisos y otras autorizaciones que sean exigibles por otras disposiciones legales.”

En este orden de cosas cabría también citar la regulación que, respecto a los puertos comerciales estatales, y más en concreto, respecto a su zona de servicios, establece la vigente Ley de Puertos, 27/1.992, de 24 de noviembre, la cual, en su artículo 18, incluso prevé el instrumento normativo urbanístico mediante el que se habrá de desarrollar la regulación de los sistemas generales portuarios: Planes Especiales.

Finalmente, conviene hacer referencia a la jurisprudencia del Tribunal Supremo, la cual, en su reciente Sentencia de 13 de marzo de 1995 (repertorio Aranzadi RJ 1995\2469) señala cómo los particulares no se eximen de la sujeción a previa licencia municipal pese a que se trate de actuaciones en dominio público en el ámbito de una concesión.

Así pues, tanto la norma urbanística como la específica de costas y de puertos, establecen la necesidad de licencia urbanística municipal para la realización de todos aquellos actos que la exijan, sin que quepa exceptuar tal obligación por el hecho de que los actos se realicen en dominio público ni por el carácter de concesionario de servicio público de su promotor.

Cuarto.- En conclusión, la exigencia de licencias urbanísticas por parte de los Ayuntamientos para la realización de obras dentro del ámbito o en ejecución del pliego concesional de las sociedades concesionarias de puertos deportivos y turísticos resulta dentro de la legalidad vigente y no atenta contra el carácter de concesionarias de un servicio público de las entidades citadas.

Todo lo anterior permite afirmar la total independencia entre el título concesional y las autorizaciones o licencias urbanísticas que sean precisas y la total compatibilidad entre ambas.

Quinto.- Como alternativa o posible solución al problema que plantearía la denegación de las licencias urbanísticas municipales para la realización de las actuaciones urbanísticas que estuvieran previstas en un pliego concesional una vez obtenida la concesión, cabría señalar la posibilidad de que las sociedades que optaran a la explotación de dicha actividad promovieran, paralelamente a la tramitación para la obtención de la concesión, la realización de todas aquellas gestiones tendentes a la modificación del planeamiento urbanístico, de forma que pase a contemplar las actuaciones que hubieran de realizarse en el ámbito de la concesión, cuando no estuvieran previstas, o bien la obtención de las licencias municipales requeridas, en el caso de que el planeamiento ya prevea dichas actuaciones, pero con la antelación suficiente que permita adecuar tales actuaciones a la reglamentación vigente.

A este respecto, hay que tener en cuenta lo previsto en el artículo 2.1 del Reglamento de Disciplina Urbanística, ya citado, en el sentido de que la falta de concesión impediría el otorgamiento de licencia urbanística para los actos de edificación y uso del suelo realizados por particulares en terrenos de dominio público, lo que implica que la concesión habrá de ser siempre previa a la licencia, pero en ningún modo impide que ambas puedan ser tramitadas simultáneamente, ni que el otorgamiento de la segunda, una vez cumplidos todos los requisitos urbanísticos, pueda quedar condicionado, únicamente, a la obtención de la primera.